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Vistorias de Engenharia Civil em Edificações - Parte 1/3: A importância da Manutenção Preventiva

Esse artigo está dividido em 3 partes. Essa é a primeira.


A Engenharia Diagnóstica é uma área relativamente nova no mercado nacional, com aspectos não somente técnicos, mas também administrativos e legais. De autores a instituições de classe e legislações vigentes, são apresentadas nesta série de artigos uma revisão dos conceitos sobre o tema e como eles se relacionam.


Em linhas gerais, de acordo com o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Santa Catarina (CREA-SC):


Manutenção Predial é um conjunto de procedimentos regulares programados visando a conservação e preservaçõ do condomínio e de todas as suas unidades, mantendo sua capacidade funcional e a segurança das instalações, de modo a garantir a integridade das pessoas e de seu patrimônio.

(CREA-SC, 2018)


De acordo com Pujadas (2011), a manutenção é relacionada não somente a questões de desempenho, vida útil, funcionalidade, operacionalidade, disponibilidade e confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, mas também à GERÊNCIA DE CUSTOS E PRAZOS.


A manutenção preventiva, então, faz parte da gestão da infraestrutura de uma edificação, com medidas que atendam certa frequência predeterminada, a fim de antecipar o desenvolvimento de manifestações patológicas decorrentes de sua falta. Gomide, Pujadas e Neto (2006) ressaltam que, tal qual na área industrial ou empresarial, as manutenções devem fazer parte do dia a dia das edificações, em busca de manter a eficiência dos sistemas construtivos, ao menor custo possível.


Um planejamento de vistorias periódicas em edificações é uma das soluções viáveis para que a detecção de patologias possa ocorrer antes mesmo que seus efeitos mais danosos. Uma boa manutenção preventiva visa, então, proporcionar uma economia de gastos, conforme expôs Sitter (1984) apud Helene (1997), em que ações preventivas tendem a custar CINCO VEZES menos que as ações reparadoras. Ilustra-se esse pensamento na Figura 1. No âmbito da gestão efetiva, prioriza-se os serviços fundamentalmente relacionando CUSTO com CRITICIDADE. Pini et al (2011) discorre sobre como resolver o problema de descasamento das obras de manutenção necessárias e os recursos financeiros disponíveis para realizá-las.





Cabe lembrar algumas das competências da Administração do Condomínio, dispostos no Artigo 1.348 do Código Civil (2002):


  • Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; e

  • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores.


+ Baixe o Check-list dos Sistemas Construtivos


Com o advento da NBR 15575 (ABNT, 2013), a manutenção e os cuidados com o uso das edificações passaram a ser relacionados diretamente com o desempenho das mesmas, estabelecendo, ainda, requisitos qualitativos, critérios quantitativos e métodos de avaliação que permitem a mensuração clara de seu cumprimento. Destacam-se os seguintes conceitos:


  • DURABILIDADE: de acordo com a ISO 13823 (2008), é a capacidade de um material ou sistema construtivo de atender satisfatoriamente, com dada manutenção planejada, os requisitos de desempenho estabelecidos em projeto, sob influência de condições de exposição ambiental, de utilização e envelhecimento natural.

  • VIDA ÚTIL: uma medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes, ou seja, compreende-se como um período a partir do início do uso e operação da edificação até o momento ao qual os materiais ou sistemas não atendem mais às exigências de desempenho.


Verifica-se a influência da manutenção e de ações preventivas em prol de prolongar a vida útil na figura abaixo. É necessário salientar a importância da realização integral de manutenção pelo usuário, a fim de garantir e até mesmo aumentar a vida útil de projeto da estrutura e dos sistemas construtivos.



Além das questões relacionadas à segurança, funcionalidade e operação das instalações prediais, a manutenção tem papel fundamental no valor econômico do bem imóvel, tendo em vista que o valor de um imóvel tem em função de, dentre várias variáveis, a do Estado de Conservação da Edificação. Devido a modificações de seu estado ou qualidade iniciais, definida pela NBR 14653-1 - Avaliações de Bens - Parte 1 (ABNT, 2001) como deterioração, ou seja, "desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados", um bem imóvel pode sofrer depreciação. Considera-se, assim, manutenções preventivas como investimentos para evitar a redução do potencial valor do imóvel. Intuitivo, não?


A respeito, ainda, do tempo de uma edificação e da necessidade inerente à idade de revisão e reparação de certos sistemas construtivos, a ABNT dispõe, na NBR 16280 - Reforma em Edificaçõe - Sistema de Gestão de Reformas - Requisitos (2014), que a garantia de que essas ações de manutenção deve-se à contratação de profissionais devidamente habilitados. Dentre os assuntos tratados neste trabalho, destaca-se do próprio escopo da norma o seguinte item: "registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra da reforma".


Há uma série de itens normativos que regulamentam as atividades de manutenção em edificações, dispostos na NBR 5674. Em geral, o sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações, o que pressupõe que o usuário possa delegar a gestão da manutenção a uma empresa ou profissional devidamente habilitados. Na organização do planejamento de manutenções devem ser previstos os insumos necessários de material e mão de obra, capaz de atender tanto pelo fluxo constante de serviços padronizados de rotina, àqueles planejados com deveras antecedência de acordo com as estimativas de durabilidade e, mesmo, às manutenções não planejadas, como problemas de emergência, caracterizada por riscos que exijam intervenção imediata. A empresa e/ou profissional que assumir a responsabilidade técnica pela organização da manutenção predial pode assessorar o proprietário acerca dessa organização e planejamento.


+ Leia também: "Manifestações Patológicas em Edificações"


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